【摘要】健全我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度，政府和相關(guān)部門(mén)需要綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、退出機(jī)制、信息透明度和監(jiān)管手段等多個(gè)方面；重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況的監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源、資金用途、資金運(yùn)行狀況等各個(gè)方面進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范和管理；同時(shí)注意滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 主體監(jiān)管 資金監(jiān)管 制度建設(shè)
【中圖分類(lèi)號(hào)】D299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
縱觀我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)的過(guò)程與近幾十年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程密切相關(guān)。改革開(kāi)放初期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)有限，住房主要由政府、單位進(jìn)行分配，市場(chǎng)化程度較低。隨著住房商品化試點(diǎn)的啟動(dòng)，房地產(chǎn)發(fā)展由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡。由此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入了快速發(fā)展的道路，市場(chǎng)中也涌現(xiàn)出多種所有制形式的房地產(chǎn)企業(yè)，從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)類(lèi)型也更加豐富，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。日益復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外發(fā)展環(huán)境和多元化的企業(yè)形態(tài)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管提出了更高要求。2023年10月，中央金融工作會(huì)議提出“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”，進(jìn)一步明確了監(jiān)管導(dǎo)向。
房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管的現(xiàn)狀與面臨的挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度是指對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的主體行為進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)管的一系列制度，其核心是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等相關(guān)企業(yè)實(shí)施全過(guò)程監(jiān)管。這些制度涵蓋了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)行為、信息披露等方面的監(jiān)督，確保房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在市場(chǎng)中合法、合規(guī)經(jīng)營(yíng)，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，包括資質(zhì)準(zhǔn)入和退出制度、項(xiàng)目審批和監(jiān)管制度、融資監(jiān)管制度、資金監(jiān)管制度和房企融資“三道紅線(xiàn)”制度（即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資）等。建立房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度，旨在促進(jìn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、提高透明度，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。
盡管我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施了較為全面和嚴(yán)格的監(jiān)管措施，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷出現(xiàn)新變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未取得施工許可前擅自施工、未按規(guī)定及時(shí)辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)、未按要求進(jìn)行信息披露等違規(guī)行為依然存在。除此之外，有的地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量過(guò)多、規(guī)模過(guò)小，質(zhì)量參差不齊，有的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，市場(chǎng)中也存在秩序不規(guī)范等問(wèn)題。這些現(xiàn)象表明我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度需要根據(jù)市場(chǎng)情況加以調(diào)整完善。
在健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度的過(guò)程中，需要重點(diǎn)對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，通觀近年來(lái)出現(xiàn)的債務(wù)違約、保證交割等問(wèn)題，都與房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)行狀況密不可分。這意味著在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行主體監(jiān)管時(shí)，最關(guān)鍵的是要對(duì)企業(yè)的資金情況進(jìn)行多方位、全流程監(jiān)管。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)管，主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金、負(fù)債融資以及預(yù)售資金等的監(jiān)督管理。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的資金主要來(lái)源于負(fù)債融資和預(yù)售資金。①
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資過(guò)程可分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段是前端拿地環(huán)節(jié)融資，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)債券融資、合作開(kāi)發(fā)等方式進(jìn)行融資；第二個(gè)階段是中端施工環(huán)節(jié)融資，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)銀行等金融中介部門(mén)進(jìn)行融資；第三個(gè)階段是終端銷(xiāo)售環(huán)節(jié)融資，在我國(guó)，商品房主要以預(yù)售的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，企業(yè)通過(guò)購(gòu)房者支付預(yù)付款實(shí)現(xiàn)資金回籠，償還前期的融資款項(xiàng)。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中隱含著資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
在第一個(gè)階段，資金將主要用于購(gòu)買(mǎi)土地。土地資源具有不可再生性特點(diǎn)，是一種稀缺資源，因此，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等因素的影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)將大量資金投入到土地開(kāi)發(fā)權(quán)和使用權(quán)的獲得上。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理制度還有待完善的情況下，有的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一定的資金管理意識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，容易出現(xiàn)大量或高價(jià)購(gòu)入土地開(kāi)發(fā)權(quán)和使用權(quán)的行為，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金被綁定到土地上，降低資金流動(dòng)性，可能會(huì)引發(fā)資金使用問(wèn)題。除此之外，這種行為也增加了資金閑置和浪費(fèi)的問(wèn)題，產(chǎn)生更多預(yù)算外成本。②
在第二個(gè)階段，資金將主要用于項(xiàng)目施工，資金的充足與否直接關(guān)系到房屋建設(shè)工程的質(zhì)量好壞和進(jìn)度快慢。與第一個(gè)階段類(lèi)似，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在前期進(jìn)行科學(xué)的資金預(yù)算與管理安排，施工過(guò)程中的各種突發(fā)狀況就會(huì)影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。除了材料價(jià)格波動(dòng)、勞動(dòng)力成本上升、設(shè)計(jì)變更等情況可以提前預(yù)見(jiàn)外，還有不可預(yù)料的外部因素如極端天氣、突發(fā)公共衛(wèi)生事件等可能會(huì)對(duì)施工進(jìn)度和成本產(chǎn)生影響。
在第三個(gè)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要做的最重要的事情是通過(guò)預(yù)售商品房實(shí)現(xiàn)資金回籠。然而，預(yù)售商品房的銷(xiāo)售周期可能會(huì)受市場(chǎng)變動(dòng)、政策調(diào)整等因素影響，導(dǎo)致銷(xiāo)售速度不及預(yù)期，從而延緩資金回籠的速度。如果企業(yè)未能科學(xué)管理資金，也可能面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于缺乏對(duì)預(yù)售資金使用情況的有力監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)售資金享有比較大的自主權(quán)，存在企業(yè)將預(yù)售款用于其他項(xiàng)目的情況。③
綜上分析，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，除了需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為和融資行為進(jìn)行全方位、多渠道監(jiān)管，還需要重點(diǎn)在企業(yè)資金使用和管理方面進(jìn)行穿透式監(jiān)管，防止出現(xiàn)資金被挪用和資金管理不善等情況，多措并舉降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn)借鑒
在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外有效監(jiān)管手段對(duì)于健全完善我國(guó)監(jiān)管制度體系具有重要意義。近年來(lái)，一些發(fā)達(dá)國(guó)家在房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管方面進(jìn)行了諸多探索與改革，并取得了一些成效。
自2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)便開(kāi)始審慎對(duì)待房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。為了防止金融危機(jī)再次發(fā)生，美國(guó)政府開(kāi)始進(jìn)行一系列金融監(jiān)管制度改革。美國(guó)財(cái)政部先后頒布了《現(xiàn)代金融監(jiān)管結(jié)構(gòu)藍(lán)皮書(shū)》《金融監(jiān)管改革框架》和《金融監(jiān)管改革：新的基礎(chǔ)》等法案對(duì)現(xiàn)行金融監(jiān)管體系進(jìn)行完善。④2010年，時(shí)任美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬簽署了《多德—弗蘭克華爾街改革與消費(fèi)者保護(hù)法案》，該法案關(guān)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的條款主要集中在資產(chǎn)抵押貸款改革、證券化改革、完善信用評(píng)級(jí)監(jiān)管等方面。⑤在機(jī)構(gòu)設(shè)置方面，美國(guó)政府設(shè)立了房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)監(jiān)督房地產(chǎn)貸款金融機(jī)構(gòu)和抵押貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量、資金充足性等情況。除此之外，美國(guó)政府在房屋施工過(guò)程針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也建立了嚴(yán)格的監(jiān)管制度。建筑質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)與施工單位形成緊密合作，強(qiáng)化了對(duì)建筑質(zhì)量的監(jiān)管力度。相關(guān)機(jī)構(gòu)會(huì)定期對(duì)建筑工地進(jìn)行檢查和評(píng)估，確保施工過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都符合法律規(guī)定，保證房屋的結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)行。這些監(jiān)管措施促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)范經(jīng)營(yíng)，有效降低了在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)施工問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)。
英國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管政策總體上較為靈活和漸進(jìn)，主要監(jiān)管措施有房地產(chǎn)交易管理制度、住房建設(shè)融資監(jiān)管制度和土地使用規(guī)劃管理制度等。這些制度安排從不同方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資、融資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行約束和指導(dǎo)。2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，英國(guó)政府進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)金融機(jī)構(gòu)和相關(guān)企業(yè)的行為監(jiān)管，逐步建立起審慎監(jiān)管與行為監(jiān)管相分離的“雙峰監(jiān)管”模式，進(jìn)一步筑牢了金融安全網(wǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，英國(guó)金融政策委員會(huì)根據(jù)《金融政策委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)政策工具的指導(dǎo)權(quán)限政策草案說(shuō)明》實(shí)施了一系列宏觀審慎監(jiān)管政策，將貸款價(jià)值比、債務(wù)收入比等指標(biāo)作為其監(jiān)管的重要依據(jù)。⑥
新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以長(zhǎng)期以來(lái)處于穩(wěn)定狀態(tài)，一個(gè)重要原因是政府在房地產(chǎn)監(jiān)管方面建立了一整套嚴(yán)密的政策與法規(guī)。從準(zhǔn)入制度的設(shè)置到對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程的全程監(jiān)控，再到對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用評(píng)級(jí)，新加坡形成了一套封閉式的監(jiān)管體系。在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要向政府申請(qǐng)準(zhǔn)入許可，通過(guò)嚴(yán)格審批后才能進(jìn)入市場(chǎng)，政府尤其重視對(duì)大型項(xiàng)目及新開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的審核。相關(guān)企業(yè)在申請(qǐng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售許可時(shí)，需要提供詳細(xì)的可行性分析報(bào)告，報(bào)告內(nèi)要包括完整的資金計(jì)劃、開(kāi)發(fā)時(shí)間表等內(nèi)容，企業(yè)在后續(xù)執(zhí)行時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行該計(jì)劃，并及時(shí)進(jìn)行信息披露。在資金監(jiān)管方面，新加坡對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的集資金額與集資流程實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，新加坡設(shè)立的《房地產(chǎn)發(fā)展商管理?xiàng)l例》對(duì)預(yù)售流程全環(huán)節(jié)進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)定，針對(duì)預(yù)售資金，設(shè)立了專(zhuān)門(mén)項(xiàng)目資金賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須將收到的購(gòu)房款存入專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)，且該賬戶(hù)受到政府和相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管，資金只能用于已獲批的項(xiàng)目，不得挪作他用。在建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度受到嚴(yán)格監(jiān)督，一旦出現(xiàn)無(wú)法完工的情況工程將會(huì)被及時(shí)接管。此外，為保證房屋建設(shè)質(zhì)量，監(jiān)管銀行會(huì)保留部分預(yù)售資金，在達(dá)到房屋保修期后才會(huì)將這部分資金歸還給開(kāi)發(fā)商。一系列針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管措施有效降低了新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高了該行業(yè)的透明度。
在我國(guó)，部分地區(qū)在健全完善房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管方面也進(jìn)行了富有建設(shè)性的探索和實(shí)踐。2021年8月，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省發(fā)展和改革委員會(huì)等6部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的通知》，針對(duì)湖北省住房租賃市場(chǎng)中存在的多項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行了長(zhǎng)期專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)。河北省衡水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聚焦當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)中的突出問(wèn)題，于2023年3月發(fā)布了《關(guān)于對(duì)全市商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所實(shí)行“五統(tǒng)一”標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化管理的通知（征求意見(jiàn)稿）》，以“五統(tǒng)一”標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化為抓手，加大對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和相關(guān)主體的監(jiān)管力度。衡水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局深入多家房地產(chǎn)企業(yè)、銷(xiāo)售中心和中介機(jī)構(gòu)，根據(jù)搜集和調(diào)查到的問(wèn)題有針對(duì)性地制定政策。在監(jiān)管過(guò)程中，衡水市住建部門(mén)執(zhí)法人員依照專(zhuān)人負(fù)責(zé)原則，采用日常巡查和市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)檢查相結(jié)合的方式進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，同時(shí)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)行為與日常監(jiān)管“百分制”考核相結(jié)合，豐富了房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度的具體實(shí)施路徑。浙江省杭州市在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全鏈條信用監(jiān)管體系的過(guò)程中進(jìn)行了積極探索。2015年8月，杭州市發(fā)布的《杭州市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》指出，由市建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案，對(duì)企業(yè)實(shí)施信用評(píng)價(jià)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不良行為可以作為資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售的管理依據(jù)。2023年12月，杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等五部門(mén)印發(fā)了《杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用管理辦法（試行）》，進(jìn)一步明確了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用管理以及房地產(chǎn)領(lǐng)域失信主體的懲戒措施，并利用公共信用信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域信用信息歸集共享，借助信息手段有效約束并規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)主體的行為。
健全我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管，注意滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求
梳理分析國(guó)外部分發(fā)達(dá)國(guó)家在房地產(chǎn)領(lǐng)域有效的監(jiān)管措施，可為我國(guó)監(jiān)管制度建設(shè)提供有益的經(jīng)驗(yàn)借鑒。國(guó)內(nèi)部分地區(qū)在房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度上的探索多集中在規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為等方面，而有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管方面的探索和實(shí)踐仍以中央政府指導(dǎo)為主。對(duì)此，我國(guó)政府和相關(guān)部門(mén)需要健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，穩(wěn)妥做好市場(chǎng)秩序管理與風(fēng)險(xiǎn)管理工作。
健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度，政府和相關(guān)部門(mén)需要綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、退出機(jī)制、信息透明度和監(jiān)管手段等多個(gè)方面。首先，完善現(xiàn)有的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀重新審定市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，包括對(duì)企業(yè)注冊(cè)資本、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)能力等方面的要求。我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不一，需要根據(jù)不同城市和地區(qū)的實(shí)際情況，設(shè)置差異化的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，防范過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)和低水平競(jìng)爭(zhēng)。其次，完善市場(chǎng)退出機(jī)制。通過(guò)清理整頓、并購(gòu)重組和破產(chǎn)清算等方式，引導(dǎo)低效或無(wú)效的房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)退出市場(chǎng)，鼓勵(lì)行業(yè)內(nèi)整合，提高整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和效益，降低頭部房企或重點(diǎn)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融體系的影響。另外，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信息披露制度建設(shè)，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)披露真實(shí)可信的財(cái)務(wù)信息，提高信息透明度。最后，積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任，將社會(huì)責(zé)任履行情況納入監(jiān)管考核體系。政府和相關(guān)部門(mén)也需要定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管政策進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展變化，及時(shí)完善監(jiān)管政策。
重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況的監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源、資金用途、資金運(yùn)行狀況等方面進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范和管理。在資金來(lái)源方面，繼續(xù)完善房地產(chǎn)企業(yè)融資審批制度，借助大數(shù)據(jù)手段對(duì)來(lái)自各個(gè)渠道的貸款進(jìn)行全方位審查，合理調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本和結(jié)構(gòu)。在加強(qiáng)融資監(jiān)管的同時(shí)，持續(xù)發(fā)展住房租賃、房地產(chǎn)投資信托基金等業(yè)務(wù)，推進(jìn)融資渠道多元化發(fā)展，保障房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的多樣性。在資金用途方面，繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用方向和范圍的監(jiān)督和管理，尤其需要加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。建立起完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目資金專(zhuān)用制度，細(xì)化資金使用清單，督促企業(yè)嚴(yán)格遵循該制度，確保專(zhuān)款專(zhuān)用。在資金運(yùn)行方面，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)預(yù)警制度，跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)核心指標(biāo)，如資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率等的變化，對(duì)企業(yè)的資金流動(dòng)狀況進(jìn)行及時(shí)監(jiān)測(cè)和評(píng)估。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的檢查力度，重點(diǎn)關(guān)注并不定期檢查相關(guān)核心指標(biāo)，以掌握評(píng)估企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況和償債能力。此外，政府和相關(guān)部門(mén)可以與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，借鑒杭州市的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用信息技術(shù)，與金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)信息共享，掌握房地產(chǎn)企業(yè)最新的融資狀況和擔(dān)保情況等信息，確保監(jiān)測(cè)評(píng)估的及時(shí)性。
在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管的同時(shí)，注意滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求。相關(guān)部門(mén)需要建立健全統(tǒng)一透明的房地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)體系，平等對(duì)待不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)所有類(lèi)型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、運(yùn)營(yíng)效率、公司治理等方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，依據(jù)信用評(píng)級(jí)結(jié)果提供差異化的融資便利或指導(dǎo)意見(jiàn)。評(píng)級(jí)結(jié)果較好的企業(yè)，可在一定范圍內(nèi)優(yōu)先獲得銀行貸款、發(fā)行公司債等直接融資支持。針對(duì)信用級(jí)別較低的企業(yè)給予改善指導(dǎo)，在達(dá)標(biāo)后幫助其獲得相應(yīng)的融資額度。同時(shí)，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)不良資產(chǎn)清理機(jī)制，對(duì)存在重大資金鏈斷裂或隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，通過(guò)給予政策支持實(shí)行兼并重組、資產(chǎn)證券化等方式幫助企業(yè)化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，積極培育住房租賃市場(chǎng)，支持各類(lèi)專(zhuān)業(yè)化租賃平臺(tái)發(fā)展。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，提高自身現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。
（作者分別為湖南大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院教授、博導(dǎo)，湖南大學(xué)新型城鎮(zhèn)化與不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任；湖南大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院教授、博導(dǎo)）
【注：本文系國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)的互動(dòng)機(jī)制及其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響研究”（項(xiàng)目編號(hào)：23AJL013）階段性成果】
【注釋】
①陳衛(wèi)東、熊啟躍、蓋新哲：《我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)特征與化解機(jī)制研究》，《社會(huì)科學(xué)輯刊》，2023年第2期，第152-162頁(yè)。
②李超：《房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)：邏輯框架與政策路徑》，《中國(guó)流通經(jīng)濟(jì)》，2022年第11期，第72-81頁(yè)。
③林慰曾：《商品房交易模式：預(yù)售制與現(xiàn)售制的比較和改進(jìn)》，《南方金融》，2023年第5期，第15-23頁(yè)。
④白彥鋒、王建保：《美國(guó)金融危機(jī)治理與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革》，《地方財(cái)政研究》，2016年第7期，第24-31頁(yè)。
⑤彭建剛、許李欣、彭安：《〈多德—弗蘭克法案〉影響了美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)嗎？》，《湖南大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》，2019年第1期，第52-60頁(yè)。
⑥余建川、常?。骸队?guó)金融監(jiān)管：緣起、法律變革及其啟示》，《商業(yè)研究》，2018年第8期，第99-107頁(yè)。
責(zé)編/謝帥 美編/楊玲玲
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