3月的樓市和3月的天氣都有點乍暖還寒的感覺,在市場走向進一步明朗之前,是房企年報季的到來。除了一些延發(fā)公告之外,從已經(jīng)發(fā)布年報的房企業(yè)績來看,靠運營收租,或賺管理、品牌費為主的公司,表現(xiàn)相當(dāng)不錯。一個新的信號正在出現(xiàn):管房比建房賺錢正在成為現(xiàn)實。業(yè)內(nèi)人士表示,在房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的路上,租售并舉是重要的方向之一。隨著相關(guān)配套政策落地,“管房子”或變得更加有利可圖,拼運營能力的時代正在到來。
兩份搶眼的“成績單”
從年報數(shù)據(jù)來看,招商蛇口、保利置業(yè)等銷售同比增長,越秀房托、萬達等收入和凈利潤都實現(xiàn)了增長。而在房企的年報成績單中,有兩份格外引人關(guān)注:經(jīng)歷五年的龍湖冠寓開業(yè)房間規(guī)模突破10萬間,首次實現(xiàn)盈利;2021財年,凱德中國信托物業(yè)凈收入(NPI)為2.504億新元,同比增長85.2%,為上市以來最高的年度NPI。2021年對房地產(chǎn)行業(yè)而言并不容易,長租公寓行業(yè)卻出現(xiàn)了盈利模式,凱德置地2020年業(yè)績雖明顯下滑,但在2021年凱德中國信托物業(yè)凈收入大幅增長,錄得上市以來最高。這些表現(xiàn)優(yōu)秀的成績單是怎么交出來的?
樣本一:長租公寓盈利元年 數(shù)字化是基礎(chǔ)
龍湖集團首席執(zhí)行官陳序平表示,2021年,龍湖冠寓實現(xiàn)租金收入22.3億元,同比增長23%,運營數(shù)據(jù)上,期末冠寓已開業(yè)10.6萬間,整體出租率92.9%。龍湖冠寓實現(xiàn)了第一年的盈利。事實上,從“租購并舉”到鼓勵發(fā)展保障性租賃住房,國家對住房租賃行業(yè)的發(fā)展給予了多維度支持。龍湖已經(jīng)深度參與到住房租賃行業(yè)之中并形成了一套日漸成熟的發(fā)展體系和模式。
陳序平表示,早在2016年,龍湖便面向新世代人群租住生活形態(tài)及消費升級需求,推出了集中式租賃住房品牌——冠寓,并將其作為主航道業(yè)務(wù)篤定發(fā)展,穩(wěn)健經(jīng)營。租賃住房蘊藏著巨大的發(fā)展空間,但也是一個微利的行業(yè),選址、定位,建造、營銷、運營等每一處細節(jié),都關(guān)乎著項目能否健康地長期經(jīng)營。
為了實現(xiàn)健康長期經(jīng)營,龍湖冠寓進行了數(shù)字化升級。目前數(shù)字化已覆蓋90%的場景,在2021年,冠寓駕駛艙和指揮艙管理系統(tǒng)正式上線,門店運營官通過系統(tǒng)可以做到對門店經(jīng)營情況的實時監(jiān)控、自動預(yù)警、智能定價、智能管控等。此外,背靠龍湖集團,冠寓實現(xiàn)了效率、成本等多維度實力的提升。例如,借助龍湖集團的供應(yīng)鏈體系,冠寓整體采用裝配式集成裝修,實現(xiàn)成本優(yōu)化,僅翻修成本就可節(jié)約66%。
對于未來,陳序平表示,冠寓業(yè)務(wù)的發(fā)展會保持20%以上的年化增長速度,聚焦在20個左右持續(xù)有年輕人進入的城市。
樣本二:投資物業(yè)改造升級 實現(xiàn)資產(chǎn)運營增值
凱德置地在2021年凱德中國信托物業(yè)凈收入取得上市以來最高成績。凱德中國信托指出,一方面是資產(chǎn)組合優(yōu)化(買進賣出)的結(jié)果,另一方面是資產(chǎn)運營增值的體現(xiàn)。凱德投資集團首席執(zhí)行官李志勤表示,凱德投資已經(jīng)踏上征程,將繼續(xù)優(yōu)先發(fā)展基金和旅宿管理平臺,并持續(xù)投資運營平臺,以努力持續(xù)實現(xiàn)兩位數(shù)的股本回報率。如凱德投資將繼續(xù)在具有韌性的長住市場,如學(xué)生公寓、長租公寓和租賃住房多元化發(fā)展,向2023年管理16萬套單元的目標(biāo)邁進。
通過資產(chǎn)升級改造獲得升值是凱德盈利的重要原因之一。地處廣州的凱德·樂峰廣場2021年創(chuàng)下客流同比增長8%、物業(yè)凈收入達1.37億元的成績,位列凱德中國信托11個商場的第三位,其蛻變過程就是凱德資產(chǎn)優(yōu)化的經(jīng)典案例。
2021年11月, 凱德以16.66億元收購樂峰廣場剩余的49%股權(quán),凱德中國信托持有凱德·樂峰廣場全部股權(quán)。在凱德的操盤之下,凱德·樂峰廣場已成功“換血”90%品牌門店,人氣首店與新潮品牌集結(jié),全場空間動線與場景體驗亦煥然一新。
據(jù)介紹,凱德對樂峰廣場做了精準(zhǔn)的項目定位和客群洞察,對場內(nèi)的主力業(yè)態(tài)重新進行有機組合,以全面覆蓋家庭生活細分場景加聚焦性布局全周期親子業(yè)態(tài),引進室內(nèi)親子游樂品牌,通過引入54個新潮熱門品牌并集中煥新。在空間方面,通過動線、場景的革新,加強與品牌、消費者的情感聯(lián)結(jié),完成了內(nèi)外空間的優(yōu)化改造。
分析
運營拐點到來或有三大原因
正如招商蛇口在年報中表示,面對行業(yè)變局,重新審視業(yè)務(wù)模式和商業(yè)邏輯,招商蛇口將堅定貫徹落實“三個轉(zhuǎn)變”:一是堅定從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變,二是堅定從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變,加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展力度;三是堅定從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變??梢钥吹剑康禺a(chǎn)行業(yè)更加重視運營的時代到來了。業(yè)內(nèi)人士表示,其實重運營業(yè)內(nèi)提過很多年,在當(dāng)下階段出現(xiàn)一些拐點信號,或許有資產(chǎn)價格便宜、收益更有保障,模式更完善、資金渠道進退機制準(zhǔn)備好了,以及部分頭部房企作出了示范效應(yīng)等原因。
原因一:資產(chǎn)價格便宜收益更有保障
經(jīng)過幾年的調(diào)整,目前,資產(chǎn)的價格、整個市場的預(yù)期都變得更合理。當(dāng)前及未來一段時間,仍有不少質(zhì)優(yōu)價廉的資產(chǎn)。此外,不少地方出臺支持政策。數(shù)據(jù)顯示,全國首個集體土地租賃房項目萬科成壽寺項目,土地成本約4188萬元,僅占項目總開發(fā)成本的11.5%。目前萬科估算的投資回報率為6%,遠高于同行業(yè)水平。
原因二:資金渠道進退機制更完善
2021年房企發(fā)住房租賃債券的熱情較高,保利、萬科、金地、越秀等十多家房企參與。此外,《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》為租賃住房企業(yè)進入公募REITs的賽道提供可能性。前端進入、中端運營和后端退出的金融工具都準(zhǔn)備齊全了。而且,新的工具還在涌現(xiàn)。
原因三:新模式先行者成功探路
今年3月《政府工作報告》指出,要“探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進保障性住房建設(shè)”。顯然,房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的探索步伐將更大,而相應(yīng)的政策支持也在路上。目前,一些先行者走出了路,他們自身還會繼續(xù)做大規(guī)模,并會為行業(yè)輸送更多相關(guān)人才,預(yù)計也將吸引更多的企業(yè)入局。