存量房貸利率迎來新變化。據(jù)央行官方微信3月1日消息顯示，存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換自2020年3月1日如期啟動，目前主要銀行已完成相關(guān)準備工作。根據(jù)規(guī)定，2020年1月1日前簽訂商業(yè)房貸合同的客戶可以將房貸利率選擇轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）加點形成的浮動利率，或者固定利率。分析人士指出，在當前LPR存下行區(qū)間的情況下，建議房貸客戶選擇LPR定價方式，但這并不意味著房貸利率就此下降，還要看利率的長期走勢。
貸款利率轉(zhuǎn)換工作正式啟動
3月1日，包括房貸利率在內(nèi)的存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換工作正式啟動。央行在官方微信公眾號上發(fā)布消息稱，目前，主要銀行已完成相關(guān)準備工作，并通過其官方網(wǎng)站、微信公眾號等渠道發(fā)布了公告，貸款客戶可根據(jù)承貸銀行公告，與銀行協(xié)商辦理存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換。
2月29日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行、招商銀行、光大銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等多家銀行發(fā)布公告，介紹定價基準轉(zhuǎn)換的具體實施細則。為了讓客戶更直觀地了解轉(zhuǎn)換規(guī)則，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行等多家銀行還發(fā)布了詳細圖解內(nèi)容。
根據(jù)各家銀行公告，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同尚未發(fā)放的，參考央行基準利率定價的個人浮動利率住房貸款，均需進行轉(zhuǎn)換。固定利率貸款、公積金個人住房貸款、逾期貸款(整筆逾期)、不良貸款不在此次轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)。如果購房者的住房貸款是組合貸款，其中商業(yè)性個人住房貸款按照相關(guān)規(guī)定進行切換，公積金貸款仍按原合同執(zhí)行。此外，借款人有多筆房貸的，需要逐筆辦理轉(zhuǎn)換。
由于特殊時期，為減少人員聚集，銀行建議客戶通過手機銀行、網(wǎng)上銀行等線上渠道辦理業(yè)務(wù)。如果無法通過線上渠道自助辦理的，可以通過網(wǎng)點柜臺或者智能柜員機辦理。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行等只能通過線上渠道辦理，暫未開通線下受理。
值得一提的是，每家銀行的具體轉(zhuǎn)換時間并不相同。其中，國有六大行均表示，從3月1日開始受理，至8月31日結(jié)束。股份制銀行相對延后，華夏銀行從3月底逐步開放轉(zhuǎn)換工作，招商銀行、興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行等將從4月開展轉(zhuǎn)換工作，光大銀行將于7月21日進行個人存量浮動利率住房貸款定價基準批量轉(zhuǎn)換。
兩類定價模式有何不同
根據(jù)央行規(guī)定，存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率，一種是轉(zhuǎn)換為固定利率。需要注意的是，只有一次選擇轉(zhuǎn)換方式的機會，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。因此，選擇哪種轉(zhuǎn)換方式以及LPR定價方式如何計算利率，成為購房者最為關(guān)心的問題。
對于參考LPR定價房貸利率的計算思路，按照“等價轉(zhuǎn)換”原則，用現(xiàn)有利率水平倒算出加點數(shù)值，將“基準利率上下浮”（做乘法）轉(zhuǎn)換為“LPR加點”（做加法）。轉(zhuǎn)換為固定利率的計算思路上，轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
根據(jù)各家銀行公告，轉(zhuǎn)換為LPR加點浮動利率時，加點數(shù)值等于原合同當前的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，也就是：加點數(shù)值=客戶現(xiàn)在的利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR。此外，加點數(shù)值可為負值，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。原合同借款期限在五年及以下的，參考一年期LPR；原合同借款期限在五年以上的，參考五年期以上LPR。
值得關(guān)注的是，參考LPR定價的轉(zhuǎn)換方式需重新約定重定價周期（一般為一年）和重定價日。假定重定價周期為一年，重定價日為次年的1月1日，也就是說2021年1月1日的房貸利率將根據(jù)2020年12月相應(yīng)期限LPR加點計算，且這一利率在2021年保持不變，直到2022年1月1日再重新計算新一年的利率水平，依次類推。
舉例來看，假設(shè)A客戶有一筆房貸，剩余還款期限為十年，原定價水平為基準利率上浮10%，當前執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。如果轉(zhuǎn)換為固定利率，在2020-2030年期間的利率均為5.39%。
如果轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率，由于貸款合同期限在五年以上，參考2019年12月發(fā)布的五年期以上LPR數(shù)值，即4.8%，A客戶的加點數(shù)值也就是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%，即59個基點）。也就是說在之后的還款時間內(nèi)，A客戶的房貸利率=上年12月LPR+0.59%。根據(jù)公式計算，2020年房貸利率仍為5.39%，與轉(zhuǎn)換為固定利率一樣。
今年2月LPR報價五年期以上為4.75%，假定在今年12月，LPR報價繼續(xù)下行至4.7%，那么A客戶2021年的房貸利率為4.7%+0.59%=5.29%，相較轉(zhuǎn)換為固定利率下降0.1個百分點。如果后續(xù)LPR繼續(xù)下降，房貸利率也會相應(yīng)降低。
綜合來看，選擇哪種轉(zhuǎn)換方式，取決于LPR的未來走勢。如果LPR后續(xù)呈現(xiàn)總體下降格局，選擇參考LPR加點的定價方式更為優(yōu)惠。分析人士預測，在當前降低實體經(jīng)濟融資成本的背景下，LPR仍存下行空間，建議房貸客戶選擇轉(zhuǎn)換為LPR定價方式。
中國民生銀行首席研究員溫彬表示，利率是有周期的，會根據(jù)經(jīng)濟周期的變化出現(xiàn)波動。目前LPR處于下行時期，選擇LPR定價方式會減少房貸成本；但是一旦經(jīng)濟處于上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現(xiàn)上調(diào)。因此選擇參考LPR定價方式，存在利率風險。從現(xiàn)階段來看，他建議選擇LPR加點方式，如果后續(xù)LPR出現(xiàn)回升，客戶可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來的成本上升。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，實際利率大趨勢是下行的，選擇LPR加點浮動利率的方式可能有利于購房者。
基準轉(zhuǎn)換不意味利率降低
過去，房貸利率是參考央行基準利率，以打折或者上浮多少百分點的方式計算。去年8月，央行改革LPR形成機制，明確參考LPR確定貸款利率，這意味著未來的貸款利率將以LPR加點方式形成。
2019年12月，央行發(fā)布公告稱，自2020年3月1日起，金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成，也可轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換工作原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。
央行有關(guān)負責人彼時表示，自央行發(fā)布改革完善LPR形成機制之后，接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權(quán)益。為進一步深化LPR改革，央行推進存量浮動利率貸款定價基準平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。
“為促進貸款利率‘兩軌合一軌’，提高利率傳導效率，推動降低實體經(jīng)濟融資成本，央行完善LPR形成機制，并明確后續(xù)新增貸款參考LPR定價，存量貸款逐步調(diào)整參考LPR定價。”中國養(yǎng)老金融50人論壇特邀研究員婁飛鵬指出，目前銀行業(yè)開始進行的房貸利率轉(zhuǎn)換，正是按照央行的改革思路完善利率定價機制，推動利率市場化改革，實現(xiàn)利率“兩軌合一軌”的重要方式。
分析人士指出，房貸利率轉(zhuǎn)換工作只是定價方式的轉(zhuǎn)變，并不意味著房貸利率就此降低。央行副行長劉國強近日表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率。房住不炒仍然是當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導方向，央行貨幣政策執(zhí)行報告也強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京商報記者采訪時指出，對于存量房貸來說，2020年只是轉(zhuǎn)化計價方式，利率保持不變。2021年可能享受到轉(zhuǎn)化后的降息，但幅度相對有限，所以對于大部分存量貸款來說，影響非常小。同時，在房住不炒下，市場平穩(wěn)是主流，房貸利率波動不會大。
嚴躍進也認為，就今年而言，利率還會繼續(xù)下調(diào)，房貸利率會有所下降。但是，這并不能說明以后的房貸利率一直是下行的，如果后續(xù)房地產(chǎn)市場火熱，利率也有可能上調(diào)。
值得注意的是，除了個人住房貸款外，此次需要轉(zhuǎn)換的還包括個人消費經(jīng)營類貸款、個人商用房貸款、對公貸款等。多家銀行表示，對公貸款定價基準轉(zhuǎn)換采取線下辦理方式，貸款經(jīng)辦行客戶經(jīng)理將與客戶聯(lián)系，協(xié)商辦理相關(guān)轉(zhuǎn)換事宜。
北京商報記者 孟凡霞 吳限
