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住房租賃市場呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展勢頭

京東高調(diào)發(fā)布房地產(chǎn)戰(zhàn)略、阿里巴巴快速布局全國住房租賃市場、鏈家自如早已吸引大批年輕人入住……種種跡象表明,住房租賃市場正在成為房地產(chǎn)行業(yè)的投資新風(fēng)口。專家表示,住房租賃市場呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展勢頭,或?qū)ξ覈鴺鞘姓{(diào)控和完善住房供給體系產(chǎn)生積極影響。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭接連布局

10月24日,京東召開新聞發(fā)布會,正式宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)市場,并稱無論住宅還是商業(yè)地產(chǎn),運(yùn)營租賃業(yè)務(wù)對于開發(fā)商來說都并非易事,這恰恰是京東進(jìn)軍房產(chǎn)市場的機(jī)會。

就在舉行發(fā)布會的4天前,北京市住房和城市建設(shè)委員會網(wǎng)站公告顯示,京東旗下的北京京東尚科信息技術(shù)有限公司成為北京住房租賃監(jiān)管平臺技術(shù)合作項(xiàng)目的中選單位。這意味著,京東將成為北京住房租賃市場的支持平臺。

無獨(dú)有偶,另一家互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴早在今年8月份便與杭州市政府達(dá)成戰(zhàn)略合作,欲建立全國首個(gè)“智慧住房租賃平臺”。在協(xié)議達(dá)成50天后在平臺上線,并在支付寶上陸續(xù)開通了上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個(gè)城市的線上租房服務(wù),預(yù)計(jì)將有100萬間公寓“入駐”支付寶。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)更是虎視眈眈。近日,國內(nèi)首單央企租賃住房REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)——中聯(lián)前海開源—保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上交所審核通過。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示,保利租賃住房REITs項(xiàng)目將成為保利集團(tuán)構(gòu)建“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具,用以積極開拓住房租賃市場的金融創(chuàng)新。

與此同時(shí),萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、旭輝等行業(yè)龍頭開發(fā)商,紛紛選擇以自建團(tuán)隊(duì)或合作的方式進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域,積極布局;鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)。

市場規(guī)模超4萬億元

各路資本紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域,首先要得益于國家政策的強(qiáng)勢推動。近年來,國務(wù)院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見鼓勵(lì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場建設(shè)。早在去年6月份,國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確,到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。其中,發(fā)展住房租賃企業(yè)被擺在培育市場供應(yīng)主體的首要位置。

今年7月份,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門聯(lián)合發(fā)布通知,明確在12個(gè)重點(diǎn)城市加快推進(jìn)租賃住房建設(shè),培育和發(fā)展住房租賃市場。在政策引導(dǎo)下,多地開始建立住房租賃監(jiān)管平臺,杜絕虛假房源和黑中介等問題。此外,地方政策也持續(xù)跟進(jìn),從供給、金融、財(cái)政等方面給予支持。

業(yè)內(nèi)人士表示,去年以來國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策,樓市調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。但長遠(yuǎn)來看,還須完善中國的住房供應(yīng)體系。購租并舉是深化住房制度改革的主要方向,當(dāng)前加快發(fā)展住房租賃市場的意義重大,且十分迫切。政策對住房租賃的大力支持直接激活了市場。

與此同時(shí),傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率不斷下滑,也迫使企業(yè)尋求新的增長點(diǎn)。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì),目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi),是一個(gè)萬億元級住房租賃市場。東方證券的研究顯示,到2030年國內(nèi)的租房群體數(shù)量將達(dá)到2.7億人,整個(gè)房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)模將達(dá)到4.2萬億元。鏈家的報(bào)告則顯示,中國房屋租賃市場規(guī)模2020年為1.6萬億元,2025年為1.9萬億元,2030年會超過4萬億元。“面對這么大一塊蛋糕,對于企業(yè)而言,想必都是要積極布局并參與其中。”方正證券房地產(chǎn)首席研究員夏磊說。

市場存在較大供需缺口

失衡的租售比和限購政策也將推動住房租賃市場發(fā)展。夏磊表示,一邊是高企的房價(jià),另一邊是不及房價(jià)增速的租金增速,其后果是:買房成本與租房成本之間差額越來越大,直接體現(xiàn)在月供與租金的差值不斷拉大。兩相比較,租房意愿會因此得到加強(qiáng)。

《中國流動人口發(fā)展報(bào)告2016》數(shù)據(jù)顯示,截至2016年底,我國流動人口有2.45億人,假設(shè)70%的流動人口需要租房,占全國人口的12.5%。美國租賃人口占比為35%,英國租賃人口占比為37%,日本租賃人口占比為27%。租房人口占比低,將保證租賃市場未來的增長空間。

夏磊透露,在一線城市,租賃需求尤為旺盛,但是目前房源供給不足,市場供給端存在缺口。以北京為例,2016年末北京常住人口約2173萬,租賃人口占比約34%。最近一次人口抽樣調(diào)查顯示,我國家庭平均規(guī)模3.1人/戶,則租賃房屋大約需要238萬套。目前北京租賃房屋約有150萬套左右,供需缺口約為1/3。

同時(shí),目前我國住房租賃市場中,約90%的房源為個(gè)人出租,在一些國家成熟的房地產(chǎn)市場中,專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。個(gè)人出租形式占比過高,會帶來房源質(zhì)量差、政府監(jiān)管難、黑中介橫行、安全隱患大等問題。比如群租房,一套90平方米的住宅,多的時(shí)候竟然能住數(shù)十人,帶來諸多社會問題和安全隱患。

專家建議,必須大力發(fā)展專業(yè)化的住房租賃經(jīng)營企業(yè),充分發(fā)揮市場作用,調(diào)動企業(yè)積極性,通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提高住房租賃企業(yè)規(guī)?;⒓s化、專業(yè)化水平,形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局,滿足不斷增長的住房租賃需求。

[責(zé)任編輯:潘旺旺]