共有產(chǎn)權(quán)管理辦法正式落地 住建委再次督促市場加快供應(yīng)
32個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房 你選哪個(gè)安家？
9月30日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式實(shí)施，同日，首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目朝陽區(qū)錦都家園也進(jìn)行了公開搖號。此前，由于共有產(chǎn)權(quán)管理辦法沒有正式落地，共有產(chǎn)權(quán)房(自住房)的申購暫緩。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，《辦法》實(shí)施后，此前推出的共有產(chǎn)權(quán)房土地入市速度也會加快。上周，北京市住建委也印發(fā)通知要求，加快推進(jìn)政策性住房、商品房及配套設(shè)施建設(shè)任務(wù)落實(shí)，加快建設(shè)進(jìn)度，盡快形成有效供應(yīng)，切實(shí)保障群眾住房需求。
新政策、新要求下，一大批共有產(chǎn)權(quán)房即將入市，哪些購房者將受益？運(yùn)行了四年的自住房變身共有產(chǎn)權(quán)房，除名稱外，到底發(fā)生了哪些變化？有哪些項(xiàng)目在路上等待購房人申請？
住建委要求推進(jìn)未開工項(xiàng)目建設(shè) 共有產(chǎn)權(quán)房入市速度有望加快
等待了三個(gè)多月，小梁終于等到了錦都家園的搖號結(jié)果，這次他的選房順序排到了6000多號。雖然買到的可能幾乎為零，但對小梁來說，也算是一塊石頭落了地。
今年6月，繼東壩兩個(gè)項(xiàng)目申購失敗后，小梁又申購了朝陽區(qū)錦都家園項(xiàng)目，申購?fù)瓿珊?，他一直關(guān)注著該項(xiàng)目的動向，不過北京市住建委官網(wǎng)上，項(xiàng)目狀態(tài)一直顯示為“資格核驗(yàn)中”。據(jù)了解，申購過程跨越政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)的錦都家園，是北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，此前由于《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》沒有正式落地，遲遲沒有進(jìn)入搖號程序。
9月30日，該《辦法》正式實(shí)施，同日，錦都家園也舉行了公開搖號儀式，121186戶家庭獲得最終的選房順序。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于錦都家園的申購處在自住型商品房到共有產(chǎn)權(quán)住房的政策過渡期，申購時(shí)間有所拉長，這期間其他自住型商品房入市節(jié)奏也被暫緩。《辦法》落地實(shí)施后，此前出讓的自住房地塊入市節(jié)奏也會加快。
近日，北京市住建委也印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)2017年政策性住房、商品房及配套設(shè)施投資任務(wù)落實(shí)的通知》?！锻ㄖ芬螅鲄^(qū)住建委、房管局主管領(lǐng)導(dǎo)要親自帶隊(duì)，定期赴項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行巡查，通過督促項(xiàng)目投資落地，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。加快推進(jìn)政策性住房、商品房及配套設(shè)施建設(shè)任務(wù)落實(shí)，加快建設(shè)進(jìn)度，盡快形成有效供應(yīng)。
針對已拿地未開工項(xiàng)目，特別是2014年至2016年期間新拿地未開工項(xiàng)目，各單位要及時(shí)了解項(xiàng)目推進(jìn)需求，進(jìn)一步暢通審批渠道，提高服務(wù)效率，盡可能縮短行政事項(xiàng)辦理時(shí)限，為推動項(xiàng)目盡快開工創(chuàng)造條件。針對處于在施階段的項(xiàng)目，特別是2016年以后新開工的項(xiàng)目，要加大推進(jìn)服務(wù)力度，努力加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。針對“1300萬平方米拿地未開工和950萬平方米開工未入市”專項(xiàng)任務(wù)清單項(xiàng)目，各單位要集中精力，持續(xù)發(fā)力，繼續(xù)做好推進(jìn)工作。下一步，市、區(qū)兩級住建委(房管局)將繼續(xù)加大協(xié)調(diào)推進(jìn)力度，全力推進(jìn)政策性住房、商品房及配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)度。
《廣廈時(shí)代》根據(jù)北京市國土資源局公開數(shù)據(jù)整理，目前北京土地已出讓，但尚未申購的項(xiàng)目共有28個(gè)，加上剛推出尚未公開競拍的四個(gè)地塊，共有32個(gè)地塊上的共有產(chǎn)權(quán)房等待購房人的申購。
申購資格門檻提高 “新北京人”申購成功概率提升
《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》中規(guī)定，該《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項(xiàng)目出租、出售管理，按照原規(guī)定執(zhí)行。該《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按該《辦法》執(zhí)行。
這也就意味著，運(yùn)行了近四年的自住型商品房將退出市場，此前出讓的自住型商品房地塊也都將轉(zhuǎn)向供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房。相較自住房，共有產(chǎn)權(quán)房的申請門檻有所提高。
按照以前自住房的申請政策，名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭，以及符合購房條件且名下無房的非京籍家庭，都可以購買“自住型商品房”。不同類型家庭只是申請的優(yōu)先級不同。而共有產(chǎn)權(quán)房的申請條件要求則增加了不少。申請家庭應(yīng)符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房，單身申請者則需年滿30周歲。
此外，已簽訂住房購買合同或征收(拆遷)安置房補(bǔ)償協(xié)議的；在本市有住房轉(zhuǎn)出記錄的；有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請，申請時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年的均不能申請共有產(chǎn)權(quán)房。如果申請家庭放棄選定共有產(chǎn)權(quán)房或選定住房后未簽訂購房合同，累計(jì)兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。
而且，如果共有產(chǎn)權(quán)房購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額需由代持機(jī)構(gòu)回購。也就是說，要想持續(xù)保留手里的共有產(chǎn)權(quán)房，購房人就不能再有其他房產(chǎn)。
雖然申購門檻提高了，但有一部分申購人購買到共有產(chǎn)權(quán)房的概率明顯提高了，那就是“新北京人”。早期的自住型商品房申購中，非京籍家庭屬于非優(yōu)先家庭，很難有選房機(jī)會，但《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。以錦都家園為例，搖號按照銷售對象分為兩組，第一組為朝陽區(qū)戶籍無房家庭及在朝陽區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，共95965戶。面向該組家庭銷售的房源為299套，占該項(xiàng)目總房源的70%，中簽率為0.3%。第二組為在朝陽區(qū)工作且符合北京市住房限購政策的非京籍(“新北京人”)無房家庭，共25221戶，面向該組家庭銷售的房源為128套，占該項(xiàng)目總房源的30%，中簽率約為0.5%。“新北京人”的中簽概率相較本區(qū)戶籍無房戶還要略微高一些。
實(shí)際價(jià)格相較自住房有所提升 品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)大幅提升
相比自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)房另一個(gè)最大的變化體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)比例的分配上。自住房政策中規(guī)定，自住房購買五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上繳財(cái)政。
一刀切的政策讓不同區(qū)域的自住房未來的增值空間出現(xiàn)很大不同，而共有產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)分配上進(jìn)行了大幅度的調(diào)整。
以錦都家園為例，如果該項(xiàng)目在《辦法》實(shí)施前搖號銷售，購房人擁有的是完整的產(chǎn)權(quán)，持有滿五年后再次交易需要將收益的30%上繳。而按照《辦法》的新規(guī)定，該項(xiàng)目均價(jià)為22000元/平方米，單套住房的購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為50%，政府持有剩余50%產(chǎn)權(quán)。再次上市時(shí)，政府委托的代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先回購，且購房人只能得到50%產(chǎn)權(quán)部分的收益。雖然購買時(shí)的價(jià)格沒有變化，但對于購房人來說，購房、持有的成本還是有所上升。
除了產(chǎn)權(quán)分配發(fā)生變化外，近期入市的共有產(chǎn)權(quán)房地塊的銷售定價(jià)也有一定上浮。以昌平北七家的共有產(chǎn)權(quán)房為例，2014年入市的自住房地塊，出讓時(shí)定價(jià)為19000元/平方米，而北京市國土資源局最新掛出的共有產(chǎn)權(quán)房地塊，銷售價(jià)格則定為30000元/平方米，含全裝修。
價(jià)格有所調(diào)整的同時(shí)，北京市住建委對共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了明確規(guī)定。品質(zhì)，成為共有產(chǎn)權(quán)房的另一個(gè)代名詞。
與《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》同步，北京市住建委同時(shí)出臺了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)》。對于共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、專家評審、招投標(biāo)管理、質(zhì)量監(jiān)管、嚴(yán)格驗(yàn)收、售后服務(wù)、執(zhí)行監(jiān)管、物業(yè)管理、社區(qū)營造等進(jìn)行了規(guī)定，明確要求共有產(chǎn)權(quán)住房全面實(shí)施裝配式建造、全裝修成品交房，執(zhí)行綠色建筑二星級及以上標(biāo)準(zhǔn)。近日，北京市住建委官方公眾號“安居北京”也發(fā)表了文章，代表官方從品質(zhì)層面解讀了共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。文章提到，未來的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，將成為集環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、配套完善、節(jié)能環(huán)保、質(zhì)量過硬、智慧科技于一體的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
共有產(chǎn)權(quán)房讓投資客“走開”
此前，有人提出由于去杠桿化及限貸限購政策影響，商品房投資屬性在下降，而共有產(chǎn)權(quán)房作為一個(gè)新品類，而且價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊商品房，一旦過了政策期，價(jià)格會從二手房市場找齊，正如當(dāng)初的經(jīng)濟(jì)適用房5年政策期之后，跟商品房價(jià)格差得并不是特別多。因此，共有產(chǎn)權(quán)還是有投資價(jià)值的。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提出異議。
首先，從制度設(shè)計(jì)看，北京的共有產(chǎn)權(quán)是中國保障房歷史上到目前為止最完善的一次。
其次，從投資角度看，共有產(chǎn)權(quán)已經(jīng)毫無價(jià)值，所以從制度設(shè)計(jì)上，的確是非常明顯地回歸了居住，“避免了過度福利化”導(dǎo)致的開著寶馬申請的現(xiàn)象。買了共有產(chǎn)權(quán)房，未來通過共有產(chǎn)權(quán)小戶型作為跳板，獲得升值的概率已經(jīng)非常低了，基本上離開這個(gè)市場的可能性也很小。
第三，共有產(chǎn)權(quán)房的最重大的政策變化是，不得轉(zhuǎn)商，也就是說，購房者將永遠(yuǎn)不能夠獲得完全意義上的投資價(jià)值。雖然在體系內(nèi)也有一定的升值可能性。
共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際就變成了有產(chǎn)權(quán)的公租房，可流轉(zhuǎn)，但投資屬性弱。
