北京、上海、沈陽等13個城市近日獲批利用集體建設用地建設租賃住房試點，此舉將增加試點城市租賃房源供應，緩解住房供需矛盾。

8月28日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部對外發(fā)布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱《方案》）稱，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，國土部會同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

兩部委稱，此舉還將有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。

影響13城租賃市場

7月20日，住建部、國家發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，明確提出，要在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應。

中原地產首席分析師張大偉認為，部委鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，上述13個城市基本都屬于一、二線城市，這些城市的國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在城中村等集體土地，如果這部分能進入租賃市場，將有利于房源供應，也有利于城中村改造。

他表示，從長遠看，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%~2%。而集體用地則因為土地價格相對較低，集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上，對于集體產權擁有者來說，可以獲得穩(wěn)定回報。

“用集體土地供應租賃房，是一項多贏的政策。預計這一政策落地后，對這13個城市的租賃市場將有非常大的影響。”張大偉稱。

利用集體土地建租賃房并非新鮮事物。早在2011年，北京就已經向中央部委申請開展利用集體建設用地建設租賃住房，是經國土部批準首批開展利用集團建設用地建設租賃住房試點的城市。

從2011年起，北京先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。

今年5月，唐家?guī)X項目開展選房入住，此后又陸續(xù)有溫泉鎮(zhèn)351地塊和平房鄉(xiāng)兩個試點項目開展了入住工作。這3個項目預計8月上旬將完成入住5000余戶。年底前，北京市5個集體土地建設租賃住房項目將陸續(xù)完成選房入住工作。

不得以租代售

建設在集體土地上的租賃住房如何進入市場？北京住建委在今年7月28日發(fā)文表示，北京市利用集體土地建設的租賃住房，可由區(qū)政府按市場價格整體躉租作為公共租賃住房，再向中低收入家庭按公租房價格出租，差價由政府補貼，入住項目統(tǒng)一設置租賃管理服務站。

如唐家?guī)X租賃住房項目已由海淀區(qū)住房保障事務中心整體躉租，租期10年，統(tǒng)一進行出租、運營和管理。

北京住建委表示，今后5年，北京將進一步加大租賃住房供應，計劃建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地安排。

“今年是大規(guī)模推進租賃住房建設的第一年，目前各區(qū)2017年集體土地建設租賃住房項目地塊已基本選定，正加緊編制項目實施方案。重點在毗鄰產業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的區(qū)域布局建設，周邊市政配套設施和公共服務設施相對齊全，交通較為便利，充分解決周邊就業(yè)人群的住房需求，促進產城融合、職住平衡。”北京住建委稱。

外界之所以關注集體土地建租賃房，還有部分原因在于此舉與利用國有土地建租賃房有很大區(qū)別。

集體土地與國有土地所有權有所不同，屬于農村集體所有。按國家法律規(guī)定，農村集體建設用地上建房的主體是村集體經濟組織，房屋產權也屬于農村集體經濟組織，不能轉讓，不能改變性質。

在集體土地上建租賃房，業(yè)界一度有疑慮，此舉是否會造成新的小產權房問題？

一位地方國土局局長此前就曾坦言，集體土地建租賃房與小產權房有差別，一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小產權房無異。

此次《方案》強調，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。

這也說明，此番部委發(fā)布的試點《方案》，對小產權房已經有所防范。