【摘要】為防范房價泡沫化風險，中央政治局會議明確提出“抑制資產泡沫”。央行將在2016年初的基礎上實施穩(wěn)健偏緊的貨幣政策，尤其將加強對房地產的信貸限制和宏觀審慎監(jiān)管，證監(jiān)會等部門以及相關城市地方政府也相繼收緊調控政策。在此情形下，房價漲幅將會逐漸放緩，房價泡沫化問題也將得以緩解。

【關鍵詞】房地產泡沫 去庫存 市場分化 公共服務均等化

【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A

中國房地產市場2015年以來逐漸回暖，進入2016年后更是加速升溫，而且表現(xiàn)出明顯的“分化”態(tài)勢。三四線城市去庫存形勢依舊嚴峻，而北上廣深四大一線城市和二線“四小龍”（南京、廈門、蘇州、合肥）等城市的房價卻持續(xù)飆升。2016年上半年，四大一線城市新建商品住宅與二手住宅價格平均漲幅分別高達28.8%和29.5%，二線“四小龍”房價漲幅與一線城市不相上下。面對北上廣深等重要城市房價持續(xù)上漲的局面，權威人士明確強調“房地產泡沫”風險正在不斷加大，7月份的中央政治局會議更是罕見提及“抑制資產泡沫”。由于房地產對中國經(jīng)濟增長（房地產對GDP貢獻度約30%）和社會穩(wěn)定（房地產占家庭財產的比重高達70%左右）至關重要，如果房價出現(xiàn)大幅波動將給經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定帶來嚴重的負面沖擊，因此有必要對房地產泡沫化風險進行評估，在此基礎上準確判斷中央政治局會議“抑制資產泡沫”的決定對房地產市場走勢的影響。

為什么要抑制房地產價格泡沫

“房改”以來中國經(jīng)歷了多輪房價上漲周期，它們主要是由城鎮(zhèn)化帶來的強勁剛性需求以及經(jīng)濟高增長時期家庭購買力的持續(xù)提升等因素所推動，但是本輪房價上漲過程中這些驅動因素已經(jīng)大幅減弱。其一，截止2015年底，四大一線城市城鎮(zhèn)化率均已經(jīng)達到85%以上，二線“四小龍”中城鎮(zhèn)化率最低的合肥也已經(jīng)達到70.4%，未來這些城市的城鎮(zhèn)化速度將逐漸放緩，新增城鎮(zhèn)人口可能會越來越少。其二，近年來四大一線城市和二線“四小龍”經(jīng)濟增速無一例外地大幅下滑，四大一線城市平均增速已經(jīng)從2010年的11.6%下降到2016年上半年的7.5%，二線“四小龍”平均增速已經(jīng)從2010年的14.8%大幅下滑到2016年上半年的8.4%。

與前幾輪房價上漲周期不同，本輪房價上漲很大程度上由投機性資金所驅動，并呈現(xiàn)出泡沫化特征。為應對經(jīng)濟下行壓力和“債務-通縮”風險，2015年以來央行采取了多輪降準和降息操作，釋放了大量流動性。與此同時，2014年以來出臺的房地產新政策都激勵持有住房的家庭再次購買住房。多次降準、降息操作與一系列刺激政策使房地產市場不斷升溫，并導致房地產市場的投機氛圍越來越濃重。據(jù)統(tǒng)計，在房價漲幅最大的深圳，購房者中投機者所占比重超過了三成，利用“自買自賣轉按揭”和“眾籌”等手段進行房地產投機的現(xiàn)象較為常見。投機資金促成的房價上漲使得目前房地產市場表現(xiàn)出明顯的泡沫化特征。

房價泡沫化將會給經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定帶來諸多危害。一方面，房價泡沫化將導致資金“脫實向虛”，不利于實體經(jīng)濟發(fā)展。在外部需求萎縮、融資成本偏高和稅負過重等因素的影響下，中國實體經(jīng)濟投資回報率相對較低，降低了企業(yè)家的投資熱情，而房價泡沫化則進一步擠占了實體經(jīng)濟的資金，國企和非國企紛紛涌入房地產市場。另一方面，房價泡沫還會加劇家庭財產不平等程度，引發(fā)無房家庭的不滿情緒，不利于社會穩(wěn)定。對素有“居者有其屋”文化傳統(tǒng)的中國人來講，擁有一套住房是普通家庭一代人甚至幾代人追求的目標。面對房價泡沫，富裕家庭只要購買房產之后便可以坐享其成、不勞而獲；而無房家庭卻在與房價賽跑，積攢存款的速度甚至比不過房價上漲的速度，他們很可能將因此而產生不公平和被剝削的心理落差。

如果房價繼續(xù)大幅上漲，房地產給經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定帶來的負面影響會越來越嚴重。而且，伴隨著資產泡沫的不斷膨脹，投資者的樂觀預期將出現(xiàn)動搖，并且可能會在某一時點演化為市場恐慌，最終引發(fā)資產價格的暴跌。一旦房價泡沫破裂，經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定同樣會遭到嚴重沖擊：房地產投資將大幅下滑，不利于“穩(wěn)增長”；企業(yè)所抵押房地產的價值將大幅縮水，導致債務清償和資產廉價拋售的惡性循環(huán)，這極有可能將本已出現(xiàn)“債務-通縮”跡象的中國經(jīng)濟進一步推入“債務-通縮”陷阱之中；家庭財產將會大幅縮水，民眾怨言會隨之大幅增加，不利于社會穩(wěn)定。有鑒于此，很有必要抑制四大一線城市和二線“四小龍”等城市的房地產價格泡沫。

未來一段時期房地產市場走勢判斷

中長期房地產市場的走勢取決于供給和需求狀況，其中需求端影響因素主要是適齡購房人口規(guī)模和經(jīng)濟增速等。但是短期里這些因素變化不大，影響房地產市場走勢的主要是貨幣政策和各級政府的房地產調控政策。要想判斷“抑制資產泡沫”背景下房地產市場的走勢，關鍵就是分析貨幣政策和各級政府房地產調控政策的定位。

貨幣政策方面，央行將在2016年初的基礎上實施穩(wěn)健偏緊的貨幣政策，尤其加強對房地產的信貸限制和宏觀審慎監(jiān)管。去產能和去庫存背景下，中國面臨較為嚴峻的經(jīng)濟下行壓力，為了“穩(wěn)增長”，央行在2016年一季度實行了“穩(wěn)健略偏寬松”的貨幣政策。一季度M2增速達到13.4%，超過13%的增長目標，遺憾的是，貨幣政策不僅沒能有效服務于實體經(jīng)濟，反而助推了房地產泡沫化發(fā)展態(tài)勢。一季度房地產開發(fā)貸款同比增長22.2%，在此情形下，央行開始收緊貨幣政策，2016年二季度M2同比增速為11.8%，比一季度下降了1.6個百分點，明顯低于13%的增長目標。但是，資金仍然不斷地流向房地產，二季度房地產貸款余額同比增長24%，增速比一季度再度提高了1.8個百分點。中央政治局“抑制資產泡沫”決定出臺之后，央行在《2016年二季度貨幣政策執(zhí)行報告》中表示，“前期的房價較快上漲有可能逐步傳導”，“若頻繁降準會大量投放流動性，容易強化對政策放松的預期”，要“進一步強化房地產市場區(qū)域差異化調控”，“清理房地產場外配資”。由此可知，接下來房地產市場所面臨的貨幣政策環(huán)境與2016年一季度相比將會收緊，一方面央行將會加強對房地產領域貸款的限制，另一方面央行針對房地產市場的宏觀審慎監(jiān)管力度將進一步增強。

房地產調控政策方面，在中央政治局會議“抑制資產泡沫”的決定出臺之前，上海和深圳就已經(jīng)開始收緊調控政策，而決定出臺之后，證監(jiān)會和銀監(jiān)會等部門以及二線“四小龍”也相繼收緊調控政策。第一，上海和深圳在3月份分別出臺“325新政”，重點限制投機性購房行為。深圳新政規(guī)定，戶籍人口限購兩套房，購買第二套房時的首付比例由30%提高至40%；非戶籍人口限購一套房，社保繳納年限由1年大幅提高至3年。上海新政更加嚴格，擁有1套住房的居民家庭購買第2套住房時，如果是普通自住房，首付比例不低于50%，如果是非普通自住房，首付比例不低于70%；非戶籍人口購房社保繳納年限由2年大幅提高至5年。第二，證監(jiān)會和銀監(jiān)會等部門正在加強對房地產開發(fā)企業(yè)籌集資金和資金使用的監(jiān)管力度，旨在打壓“地王”現(xiàn)象，從成本端著手降低房價增速。例如證監(jiān)會規(guī)定，不允許房地產企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。第三，二線“四小龍”正在相繼出臺提高土地出讓金首付比例、收緊個人購房貸款政策等緊縮性調控政策。需要強調的是，蘇州8月份的樓市新政規(guī)定，“非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。開發(fā)企業(yè)在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規(guī)定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續(xù)”。這意味著蘇州成為2014年北上廣深之外的大城市取消限購政策之后，首個重啟限購的城市，由此足以體現(xiàn)出政府限制房價增速的決心。

在央行“繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策”、證監(jiān)會和銀監(jiān)會等部門加強監(jiān)管力度、地方政府收緊調控政策等因素的共同作用之下，四大一線城市和二線“四小龍”的房價上漲態(tài)勢預計將逐漸趨緩，甚至可能下跌。但是，房價大幅下跌的概率相對較小，因為一旦房價大幅下跌，中央和地方政府將會出手“救市”。自“房改”以來，房地產市場在2008年、2012年和2014年經(jīng)歷過三輪下行周期，中央政府和地方政府無一例外地出臺措施穩(wěn)定房地產市場運行態(tài)勢。究其原因，房地產是中國經(jīng)濟的支柱產業(yè)，對經(jīng)濟增長至關重要，此外，房地產業(yè)能給地方政府帶來巨額土地出讓金和可觀的稅收收入，為地方政府發(fā)展經(jīng)濟籌集資金。一旦房價大幅下滑，將給地方經(jīng)濟帶來巨大沖擊，因此中央和地方政府仍然會采取必要措施，維護房地產市場的平穩(wěn)運行。

公共服務均等化才能解決房地產市場分化困境

面對一線城市和二線“四小龍”房價泡沫化風險以及三四線城市庫存高企并存的局面，目前各界普遍認為應該通過“因城施策”來解決房地產市場分化困境。不管是中央政治局的決定、證監(jiān)會和銀監(jiān)會等部門的舉措，還是各地方政府出臺的收緊房地產調控政策，都遵循了“因城施策”的思路。但是，過去十余年房地產市場的調控經(jīng)驗已經(jīng)表明，限購、限貸和收緊住房信貸等調控政策只能短時間內減緩北上廣深等重要城市的房價上漲態(tài)勢，一旦政策有所松動，房價可能再次大幅上漲，陷入房價“越調越高”的窘境。與此同時，三四線城市紛紛根據(jù)自身情況，通過發(fā)放購房補貼、搬遷補貼、物業(yè)補貼以及放寬落戶條件等方式吸引農民工購房，但是“去庫存”的效果也不甚明顯。因此，總體來講，“因城施策”可能難以解決房價泡沫化風險以及三四線城市庫存高企的問題。

事實上，一線和二線“四小龍”城市與三四線城市的房地產市場并不是完全獨立的，二者密切相關。一線和二線“四小龍”城市房價大幅上漲而且維持上漲預期的重要原因是，三四線城市人口不斷涌入，因此新增住房需求持續(xù)存在。而三四線城市房地產庫存高的一個重要原因則是這些城市的人口外流至一線和二線“四小龍”城市，導致潛在的住房需求流失。之所以人口不斷從三四線城市涌入北上廣深等重要城市，是因為北上廣深的教育、醫(yī)療、社會保障等基本公共服務明顯優(yōu)于三四線城市。以高等教育為例，全國一共有39所985高校，其中北京多達8所，北上廣和二線“四小龍”合計18所，幾乎占據(jù)全國的一半。

正因如此，應將一線和二線“四小龍”城市與三四線城市的房地產市場看成一個整體，其中的紐帶就是公共服務。通過轉變政府職能（從增長型政府轉向服務型政府）和加大轉移支付力度等舉措，縮小三四線城市與一線城市和二線“四小龍”等城市之間的公共服務差距。實現(xiàn)公共服務均等化，就能夠有效解決房地產市場分化困境。一方面，公共服務均等化將會提高三四線城市教育、醫(yī)療和社會保障等公共服務的供給數(shù)量和質量，這樣可以提高三四線城市的吸引力，減少人口外流，從而化解房地產庫存。另一方面，三四線城市外流人口減少自然會減輕一線城市和二線“四小龍”城市的外來人口壓力，從而減少潛在的首次置業(yè)需求，這樣才能夠從根本上削弱一線城市和二線“四小龍”城市的房價上漲預期，化解房價泡沫化問題。

（作者分別為中國人民大學經(jīng)濟學院副院長、教授；中國社會科學院經(jīng)濟研究所助理研究員）

【注：本文為馬克思主義理論研究和建設工程重大項目“防范和化解經(jīng)濟金融風險研究”(項目編號：2015MZD033)的階段性研究成果】

【參考文獻】

①《開局首季問大勢——權威人士談當前中國經(jīng)濟》，《人民日報》，2016年5月9日。

責編/張寒 美編/于珊

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