德國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定，供需持久平衡。在金融危機(jī)時(shí)期，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)而上，呈現(xiàn)繁榮之態(tài)。德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定不僅是德國(guó)房地產(chǎn)政策有效規(guī)制的結(jié)果，也是德國(guó)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的必然產(chǎn)物。德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與本國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策和社會(huì)發(fā)展都具有緊密的聯(lián)系。

德國(guó)的住房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。在1985—2015年的30年中，德國(guó)個(gè)人收入增長(zhǎng)了三倍，房?jī)r(jià)僅上漲了60%，同期美國(guó)的房?jī)r(jià)則上漲了兩倍。德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅在長(zhǎng)期內(nèi)保持了供需平衡，維持了價(jià)格穩(wěn)定，而且很好地解決了中低收入人群的住房問(wèn)題，使得居者有其屋，保證了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定。德國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定背后的深層次原因是什么？德國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面有哪些成功經(jīng)驗(yàn)？這些成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)有哪些啟示？本文將就上述問(wèn)題進(jìn)行深入研究和解答。

德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)

一、德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期保持穩(wěn)定

德國(guó)經(jīng)濟(jì)總量約占?xì)W盟經(jīng)濟(jì)總量的三分之一，是歐洲第一大經(jīng)濟(jì)體。2015年德國(guó)人均GDP達(dá)到37100歐元，位居歐盟國(guó)家前列。盡管德國(guó)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，但是德國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格卻低于歐洲其他國(guó)家的水平。2012年德國(guó)商品房均價(jià)為每平方米3094歐元，遠(yuǎn)低于英國(guó)每平方米19100歐元和法國(guó)每平方米14696歐元的均價(jià)。[1]總體看來(lái)，德國(guó)的房?jī)r(jià)在歐盟國(guó)家中處于中低水平。從房?jī)r(jià)波動(dòng)上來(lái)看，德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格比較穩(wěn)定，近十年來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)。2014年德國(guó)房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)比2005年增長(zhǎng)13.9%，略低于歐盟14.6%的平均漲幅。德國(guó)房?jī)r(jià)既沒(méi)有出現(xiàn)北歐國(guó)家那樣的房產(chǎn)價(jià)格高漲，也沒(méi)有出現(xiàn)危機(jī)國(guó)家那樣的房產(chǎn)價(jià)格大跌。[2]

二、金融危機(jī)下德國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格逆勢(shì)增長(zhǎng)

德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)與歐洲的整體走勢(shì)差異較大。如圖1所示， 2009年之前，德國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后德國(guó)的房?jī)r(jià)不降反升，持續(xù)呈現(xiàn)正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2013年德國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率達(dá)到4.9%。然而，歐元區(qū)的房?jī)r(jià)與德國(guó)相比呈現(xiàn)出相反的趨勢(shì)。全球金融危機(jī)爆發(fā)后，歐元區(qū)國(guó)家房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下，從 2008年開(kāi)始一直處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，至今沒(méi)有改變。受金融危機(jī)影響，歐洲部分國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)重沖擊，房地產(chǎn)泡沫破裂，特別是西班牙、希臘、意大利等南歐國(guó)家房?jī)r(jià)跌幅更大，價(jià)格穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)更低的德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成了國(guó)際投資的避風(fēng)港，部分歐洲國(guó)家的房地產(chǎn)投資方將資金轉(zhuǎn)向了德國(guó)，從而推高了德國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格。這是德國(guó)與其他歐元區(qū)國(guó)家房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)相反走勢(shì)的一個(gè)重要原因。與歐洲其他國(guó)家相比，德國(guó)房?jī)r(jià)雖然呈現(xiàn)逆勢(shì)上漲的趨勢(shì)，但德國(guó)房?jī)r(jià)仍處于合理區(qū)間，加上德國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好調(diào)控，目前德國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)[3]，也未對(duì)德國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)構(gòu)成威脅。

三、德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給穩(wěn)定增長(zhǎng)

德國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量在1994年達(dá)到峰值以后逐年下降。但從2009年開(kāi)始，德國(guó)政府批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量穩(wěn)步上升。其中，2014年批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量同比增長(zhǎng)近5%。2015年1—9月德國(guó)政府批準(zhǔn)建設(shè)住宅數(shù)量同比上升4.8%，增加了10300套新住房建設(shè)。[4]可見(jiàn)，盡管歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的陰霾仍未褪去，歐洲多數(shù)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依然疲弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低，但是德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在低利率政策和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的推動(dòng)下呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。