中央明確當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的任務(wù)是“三去一降一補”,同時,也明確了“宏觀政策要穩(wěn);產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn);微觀政策要活;改革政策要實;社會政策要托底”的基本政策基調(diào)和原則。因此,在實際工作中,需要深刻領(lǐng)會中央精神,按照中央的戰(zhàn)略部署,切實地做好相關(guān)的具體工作。
去庫存
房地產(chǎn)庫存的結(jié)構(gòu)性特征
城市常住人口的群體結(jié)構(gòu)中,潛在購房需求最旺的群體,由于收入等原因,難以對住房形成有效需求。現(xiàn)在城市常住人口中潛在購房需求最大的群體是農(nóng)民工,以及參加工作時間不長的城市新增就業(yè)人群。這部分人群因為婚戀和子女教育等問題是有較強的購房意愿的,但現(xiàn)實中這種有效需求受到了收入和養(yǎng)老等問題的極大制約,難以成為現(xiàn)實中住房的有效需求者。
房地產(chǎn)庫存主要在三四線城市,而城鎮(zhèn)化的未來趨勢是特大城市群,這導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的區(qū)域錯配。因為一二線城市土地較為稀缺,當(dāng)前房地產(chǎn)投資更多向三四線城市集中??墒?,這些城市在未來城市化中的地位卻岌岌可危。從世界經(jīng)驗來看,這種由原來的鄉(xiāng)村變?yōu)樾〕擎?zhèn)、產(chǎn)生很多小城市的城市化趨勢并沒有發(fā)生,而是在完成了城市化之后,大量人口仍然會向大都市之類的地區(qū)聚集。城市化最終可能是呈現(xiàn)一系列的大城市群,這意味著三四線城市人口聚集會較為緩慢,甚至可能會向一二線城市進一步聚集。但是,因為這些城市已建成的房屋是不可移動的,這就導(dǎo)致了目前房地產(chǎn)供給和未來的房地產(chǎn)需求在地域上不匹配,即使我們刺激需求,刺激的最終結(jié)果是一二線城市房價高漲,三四線城市依然庫存巨大。
房地產(chǎn)庫存的新增主力是商業(yè)用房,這部分產(chǎn)品在新常態(tài)下需求有限,導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的產(chǎn)品使用屬性與現(xiàn)實需求錯配。目前,商業(yè)營業(yè)用房高速累計成為了房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的一個特征。在高速經(jīng)濟增長期,對商品房的投資需求上升,再加上前期限購等政策的影響,部分社會購買力轉(zhuǎn)向商業(yè)用房,結(jié)果導(dǎo)致商業(yè)用房的建設(shè)面積在過去幾年大幅度攀升。但是,隨著經(jīng)濟步入新常態(tài),經(jīng)濟將會在較長時期維持中高速增長,對廠房等需求拉動放緩。同時,隨著互聯(lián)網(wǎng)辦公、電子商務(wù)等商業(yè)模式崛起,傳統(tǒng)商場、寫字樓模式受到了巨大沖擊,實體性質(zhì)的商業(yè)用房需求受到了抑制。這導(dǎo)致商業(yè)用房在未來一段時間內(nèi)都將呈現(xiàn)較為嚴(yán)峻的局面。
結(jié)構(gòu)性庫存下的有關(guān)政策思考
房地產(chǎn)高庫存的現(xiàn)實性和結(jié)構(gòu)性特征,決定了其去庫存的復(fù)雜性、艱巨性和中長期性。因此,房地產(chǎn)的去庫存關(guān)鍵是切忌全面刺激各地的購房需求,而是需要按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路,兼顧短期和中長期,切實讓市場發(fā)揮作用,做好打一場相對持久的去庫存戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。
以土地經(jīng)營權(quán)入股方式在農(nóng)村建立合作養(yǎng)老機構(gòu),實現(xiàn)以地養(yǎng)老,為進城農(nóng)民工在城市購房分憂解難,提升農(nóng)民工的購房意愿,促進有效需求的形成。農(nóng)民工買房的一個重要限制是農(nóng)村老人的養(yǎng)老問題,為此,需要在農(nóng)村加強養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè),解決進城農(nóng)民工的后顧之憂。為了降低農(nóng)村老人的養(yǎng)老成本,可以采用土地經(jīng)營權(quán)入股的方式,由村集體集中土地,利用土地的收益統(tǒng)籌建立互助型養(yǎng)老機構(gòu)。這一方面解決了養(yǎng)老機構(gòu)和農(nóng)民養(yǎng)老的資金來源問題。另一方面又可以將土地集中,化解現(xiàn)在老齡人口耕種零散土地問題,提高經(jīng)濟效率。
在三四線城市通過推行房地產(chǎn)投資信托基金方式,以金融手段化解房地產(chǎn)空間錯配?,F(xiàn)有房地產(chǎn)庫存在三四線城市累積,但人口卻向一二線城市聚集。要解決這種空間的錯配,可以通過設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金,主要投資三四線城市的房地產(chǎn)(信托基金投資的這部分房產(chǎn)目前可以用于流動人口的暫時租賃,隨著城市的發(fā)展,未來也可以滿足當(dāng)?shù)匦略龀W∪丝诘馁徺I需求),將三四線城市房地產(chǎn)庫存變?yōu)楝F(xiàn)金流。這樣既增加了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)購買力,又可以讓房地產(chǎn)商將這部分解套的資金,向需要投資的一二線城市轉(zhuǎn)移,通過資金流動解決房地產(chǎn)的空間錯配問題。
一二線城市結(jié)合棚戶區(qū)改造加大房地產(chǎn)供給。當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存是一種結(jié)構(gòu)性過剩,一二線城市的需求旺盛,未來還有發(fā)展空間。限制一二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的主要是土地供給,因此,現(xiàn)在需要加大土地承載力,提高土地利用效率。為此,需要結(jié)合棚戶區(qū)改造,充分利用有限土地增加住房的供給。這一方面可以滿足市場需求,另一方面可以補充房地產(chǎn)投資,抑制一二線城市房價的過快上漲。
適當(dāng)延長土地開發(fā)時間期限等,允許三四線城市開發(fā)商自我調(diào)整供給速度。在三四線城市房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性過剩的情況下,需要通過市場手段降低供給,才能逐步緩解庫存壓力。在前些年房地產(chǎn)市場火爆的時期,為了促進供給,出臺了很多政策來加快房地產(chǎn)建設(shè)速度,例如,要求土地在規(guī)定時間內(nèi)完成開發(fā)?,F(xiàn)在需要在三四線及以下城市放松這些政策,使得開發(fā)商能夠根據(jù)自身城市特點,控制供給。
從中長期來看,需要加大中西部城市群建設(shè)力度,吸引人口集聚,活躍市場。未來城市化的趨勢會更多向大城市群集中。為了化解三四線城市的房地產(chǎn)危機,需要在中西部地區(qū)加大城市群建設(shè)力度,將空間開發(fā)的指導(dǎo)思想從區(qū)域開發(fā)向城市群建設(shè)轉(zhuǎn)移。通過城市群輻射周邊,將中西部城市缺乏中心的網(wǎng)狀格局向星形格局轉(zhuǎn)變,以中心帶動周邊,促進市場繁榮。