1.地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性分化，一線(xiàn)房?jī)r(jià)大幅飆升

總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)是處于下行周期中。從投資角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額同比增速?gòu)?0%以上的高點(diǎn)一路下滑到15年12月份的1%；從開(kāi)工狀況看，房屋新開(kāi)工面積累計(jì)增速在2010年高點(diǎn)時(shí)突破了70%，但截至目前該比例已經(jīng)連續(xù)22個(gè)月為負(fù)值，且去年底更是降至-14%；從房?jī)r(jià)看，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比自14年9月以來(lái)連續(xù)15個(gè)月為負(fù)，直到去年12月受一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)提振才轉(zhuǎn)為正值。

15年6月份股災(zāi)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，但出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化。從70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，房?jī)r(jià)同比增速?gòu)?6.3%的低位上升至16年1月的1.0%，其中一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同比從-4.5%的低位飆升至22.4%，二線(xiàn)城市同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，三線(xiàn)雖然跌幅縮小，但行情與一、二線(xiàn)不可同日而語(yǔ)。從百城住宅均價(jià)看，二三線(xiàn)樓市自14年初就處于下行趨勢(shì)，且三線(xiàn)仍在轉(zhuǎn)差。

一線(xiàn)城市價(jià)格飆漲，深圳漲幅超越紐約“輝煌”時(shí)期。如果計(jì)算近一年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的漲幅，廣州-2.1%，北京8.3%，上海14.8%，深圳45%，而紐約房?jī)r(jià)在次貸危機(jī)爆發(fā)前的最大一年漲幅僅15.4%，東京在90年代房?jī)r(jià)暴跌前的最大一年漲幅為86%，上海與紐約接近，深圳則超過(guò)紐約漲幅，“追趕”東京。如果計(jì)算近五年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的累計(jì)漲幅，廣州27.2%，北京49.3%，上海43.3%，深圳92%，而紐約在房?jī)r(jià)暴跌前的五年累計(jì)漲幅僅59%，東京141%，北京和上海都接近紐約，深圳遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了紐約。

2.理性因素：人口結(jié)構(gòu)與人口流動(dòng)

我們得承認(rèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行、結(jié)構(gòu)性分化，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，這些現(xiàn)象的背后有一定理性因素驅(qū)動(dòng)。

2.1. 人口結(jié)構(gòu)變化，決定長(zhǎng)期下行

從日本、美國(guó)等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)周期與人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。房地產(chǎn)屬于典型的年輕型消費(fèi)品，25-45 歲人群是房地產(chǎn)消費(fèi)的高峰期，而在45 歲以后房地產(chǎn)消費(fèi)占比會(huì)持續(xù)下降。日本的人口紅利在1990 年代最早結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)工數(shù)量迅速下滑，地產(chǎn)大周期終結(jié)。而美國(guó)15-64周歲人口占比在上世紀(jì)80年代中期見(jiàn)頂回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)也迅速下滑。之后由于移民的增加，在1995 年后又貢獻(xiàn)了10多年的地產(chǎn)小周期。但是從2010 年開(kāi)始人口紅利正式宣告終結(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次開(kāi)始回落。

中國(guó)人口紅利消失，老齡化程度加劇。從2011年起，中國(guó)15-59歲的勞動(dòng)年齡人口在總?cè)丝谥械恼急染驮谙陆?，?4.5%的高點(diǎn)下降到2014年的73.4%。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署的預(yù)測(cè)，中國(guó)總?cè)丝趽狃B(yǎng)比每5年平均升幅為0.05個(gè)百分點(diǎn)，至2050年將達(dá)到0.91的高點(diǎn)。而且總?cè)丝趽狃B(yǎng)比的上升主要是由老年人口撫養(yǎng)比不斷上行所帶動(dòng)，即老齡化程度加劇。

人口結(jié)構(gòu)變化令中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將出現(xiàn)趨勢(shì)性下行。過(guò)去十幾年來(lái)，我國(guó)勞動(dòng)年齡人口數(shù)量巨大，且占比在上升，催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大輝煌。新開(kāi)工住宅面積快速增長(zhǎng)，從99年的每年不到2億平米到經(jīng)濟(jì)危機(jī)前08年的8.4億平米，在4萬(wàn)億計(jì)劃的刺激之下，新開(kāi)工面積2010年又突破10億平米，并在隨后幾年中保持這一高位。但現(xiàn)在勞動(dòng)年齡人口占比減少，人口紅利消失，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始大幅度下行。