以房養(yǎng)老發(fā)展情況以美國(guó)最為成熟和完善，很多國(guó)家都效仿美國(guó)設(shè)計(jì)“以房養(yǎng)老”制度。

美國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度起源于1929—1933年的經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。在制度早期，由于年輕人口較多，國(guó)民養(yǎng)老負(fù)擔(dān)很輕。1940年，美國(guó)工作人口與退休人口的比例為40:1。隨著人口老齡化發(fā)展，到 1999年，該比例下降為3.1:1。據(jù)估算，到2030年，該比例將進(jìn)一步下降至2:1。如果美國(guó)政府不采取任何措施，到2040年養(yǎng)老保險(xiǎn)金將完全枯竭。“以房養(yǎng)老”的出現(xiàn)，可以說(shuō)挽救了美國(guó)的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，挽救了美國(guó)政府。進(jìn)入21世紀(jì)后，美國(guó)的“以房養(yǎng)老”快速發(fā)展，目前有三種形式的住房反向抵押貸款。一是由金融機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售，美國(guó)政府提供擔(dān)保的“房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款”（HomeEquityConversionMort-gages，簡(jiǎn)稱(chēng) HECMs），這是最為普遍的反向抵押貸款。二是由美國(guó)政府資助的企業(yè)銷(xiāo)售并擔(dān)保，如房利美（FannieMae）提供的“住房持有者貸款”（HomeKeeper）。三是完全由民營(yíng)機(jī)構(gòu)提供，無(wú)政府擔(dān)保的純私人性質(zhì)反向抵押貸款。這三種產(chǎn)品適應(yīng)了不同群體的需求，將老年人的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，在減輕社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的同時(shí)，大幅提高了老年人的生活水平，探索出老年人自我保障的新型代內(nèi)養(yǎng)老模式。“以房養(yǎng)老”風(fēng)靡美國(guó)并取得巨大成功，一方面是存在相應(yīng)的社會(huì)需求，另一方面與美國(guó)的文化、法律、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等多種環(huán)境因素密切相關(guān)。這些因素可以歸納為以下幾個(gè)方面。

首先，獨(dú)立的生活觀念。美國(guó)社會(huì)有很強(qiáng)的獨(dú)立意識(shí)，沒(méi)有“養(yǎng)兒防老”和“啃老”的觀念。家庭成員之間是平等、獨(dú)立的。子女被父母撫養(yǎng)至成年后一般就要自立門(mén)戶(hù)，與父母各有各的生活。老年父母不愿麻煩子女，也不想受子女的束縛；子女在法律和道德上都沒(méi)有贍養(yǎng)老人的義務(wù)。父母和已成家的子女在經(jīng)濟(jì)上也完全分開(kāi)，即使老人生活窘迫，也不會(huì)向子女要錢(qián)，否則會(huì)感到羞愧。而且，美國(guó)人的消費(fèi)傾向很高，有提前消費(fèi)的習(xí)慣。因此，父母無(wú)須將房產(chǎn)留給子女，即使留也要征收高額的遺產(chǎn)稅，還不如將房產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值變現(xiàn)供自己消費(fèi)。反向抵押貸款一方面保證老人在生前有房屋居住，另一方面為老人帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，大幅改善生活品質(zhì)，因而受到了美國(guó)老年人的歡迎。這一點(diǎn)和東亞傳統(tǒng)文化有明顯區(qū)別。

其次，健全的法制基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)大危機(jī)后，美國(guó)政府介入住房市場(chǎng)，國(guó)會(huì)于1934年通過(guò)《國(guó)民住房法》，此后又制定或修正了一系列與住房有關(guān)的法案，主要目的是解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，鼓勵(lì)人人擁有私人住房，為高住房擁有率營(yíng)造了良好的法律環(huán)境。根據(jù)美國(guó)法律，公民對(duì)自己的房產(chǎn)擁有永久產(chǎn)權(quán)，這就為老年人抵押房產(chǎn)進(jìn)行貸款奠定了法律基礎(chǔ)。美國(guó)還建立了完備的住房稅收、金融法律體系。高額房產(chǎn)稅抑制了房產(chǎn)投機(jī)，確保房產(chǎn)價(jià)值基本穩(wěn)定，降低了“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)是世界上最早由政府出面擔(dān)保，實(shí)行住房抵押貸款的國(guó)家。1987年國(guó)會(huì)通過(guò)HECMs試點(diǎn)方案時(shí)，也是規(guī)定由政府設(shè)計(jì)并提供擔(dān)保，以立法的形式清楚地闡述了美國(guó)政府對(duì)于反向抵押貸款的政策，明確規(guī)定了HECMs的目標(biāo)和方法，從一開(kāi)始就將“以房養(yǎng)老”納入法制軌道，確保了相關(guān)市場(chǎng)健康、有序地發(fā)展。如果沒(méi)有從住房產(chǎn)權(quán)到稅收、金融的一系列法律保障，或者有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，“以防養(yǎng)老”恐怕難以推行。

再次，發(fā)達(dá)的金融體系。住房反向抵押貸款本質(zhì)上是一種金融產(chǎn)品，是金融創(chuàng)新的結(jié)果，雖然原理簡(jiǎn)單，但在實(shí)際操作中有著復(fù)雜的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，且有一定風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)金融體系的發(fā)展和完善有很高的要求。美國(guó)擁有世界上最發(fā)達(dá)、完善的金融體系，金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)激烈，創(chuàng)新意識(shí)和能力都很強(qiáng)，為“以房養(yǎng)老”提供了強(qiáng)大的金融技術(shù)支持。金融機(jī)構(gòu)利用自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，不斷完善產(chǎn)品，通過(guò)資產(chǎn)證券化等技術(shù)手段，有效地規(guī)避或分散消費(fèi)者和金融機(jī)構(gòu)雙方所承受的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)獲得盈利，極大地增強(qiáng)了反向抵押貸款的市場(chǎng)吸引力。例如，在HECMs推出不久后，房利美就大量收購(gòu)，將其證券化后再投放于金融市場(chǎng)，為反向抵押貸款構(gòu)建了一個(gè)流動(dòng)性很強(qiáng)的二級(jí)市場(chǎng)。結(jié)果不僅保障了老年人的生活，而且為投資者提供了投資機(jī)會(huì)，同時(shí)降低了貸款機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)成本，因此民眾和機(jī)構(gòu)都很歡迎HECMs，使之得以迅速普及。政府提出“以房養(yǎng)老”的初衷是好的，但如果沒(méi)有發(fā)達(dá)金融體系的運(yùn)作，“以房養(yǎng)老”在技術(shù)層面上就不可行。

最后，完善的公共服務(wù)。早在1981年，美國(guó)就設(shè)立了一個(gè)獨(dú)立的非營(yíng)利性組織——國(guó)家房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心（Na-tionalCenterforHomeEquityConversion，簡(jiǎn)稱(chēng) NCHEC）為老年人提供反向抵押貸款產(chǎn)品咨詢(xún)服務(wù)。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)6年的知識(shí)普及和宣傳后國(guó)會(huì)才通過(guò)HECMs試點(diǎn)。政府制定了完善的消費(fèi)者保護(hù)機(jī)制消除其后顧之憂(yōu)，例如：無(wú)貸款到期日，只要老人活著，就對(duì)房屋擁有完整產(chǎn)權(quán)，貸款機(jī)構(gòu)要一直提供貸款直至老人去世；無(wú)追索權(quán)，即當(dāng)老人去世后，房產(chǎn)出售所得不足以彌補(bǔ)貸款本金和利息總額時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)也不能向貸款人及其后人追索余款。此外還有稅收減免、利率限制、政府擔(dān)保等。政府對(duì)貸款機(jī)構(gòu)也提供了足夠的支持，最大限度降低其風(fēng)險(xiǎn)。如果由于房產(chǎn)貶值等因素導(dǎo)致貸款數(shù)額超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，政府或其資助的企業(yè)提供的擔(dān)保將對(duì)貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行補(bǔ)償。另外，政府設(shè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一向貸款機(jī)構(gòu)收取保險(xiǎn)費(fèi)用，用于預(yù)防市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)國(guó)會(huì)也一直密切監(jiān)督HECMs市場(chǎng)的運(yùn)行，補(bǔ)充頒布了一系列法律規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，督促產(chǎn)品改進(jìn)。在美國(guó)，“以房養(yǎng)老”的風(fēng)靡離不開(kāi)政府不遺余力地推廣和提供完善的公共服務(wù)。

以上幾點(diǎn)是“以房養(yǎng)老”風(fēng)靡美國(guó)并取得巨大成功的主要原因?？梢哉f(shuō)，也是“以房養(yǎng)老”成功推行需要的一些條件。事實(shí)上，美國(guó)在20世紀(jì)60年代就出現(xiàn)了反向抵押貸款的嘗試，但由于條件不具備，經(jīng)過(guò)不斷研究和探索，直到 80年代才得到普及?？梢?jiàn)，一種新的養(yǎng)老方式要想為人接受并惠及大眾，這個(gè)社會(huì)就需要足夠的耐心和努力。